房地产金融风险
演讲背景
Speech Background
2019年1月11日,“践行普惠金融的中国经验”研讨会在北京成功召开。会议由中国社会科学院金融法律与金融监管研究基地主办,野村総合研究所及其他学术研究机构和业界代表参与了会议。中日双方就普惠金融的基础理论、模式发展、风险特征、法律问题及监管政策等问题进行了共同探讨。 中国社会科学院金融研究所国际金融研究室副主任蔡真认为,在普惠金融领域,日方为中国提供了宝贵经验:第一,金融政策。关于货币政策跟宏观审慎之间的关联,在广场协议之后到泡沫经济这段时间内,我们尤其关注1985年-1989年及90年代。当时日本泡沫破裂可能跟金融安全网有关,因此,制度建设以及将来效果尤其值得我们关注。第二,中国跟日本在房地产、尤其是地方债务等方面有很多相似的地方。日本地方政府债务包括泡沫破裂后的处理方式,值得我们借鉴。演讲实录
Interview Record
接着,蔡真从横向维度针对房地产风险跟其他部门之间的关系谈了一些看法。
宏观方面。在2008年全球危机外需萎缩的情况下,中国靠房地产行业来支撑总需求,房地产行业对宏观经济GDP的贡献率在2013年达到34.1%的峰值。2008年之后,房地产对GDP的贡献率都在20%左右,2016年、2017年有所下降。从投入产出表来看,房地产跟其他各个行业的关联度也是最高的(12.23)。
银行体系。泡沫经济之前,日本房地产行业(包括个人和企业)贷款余额占整个贷款中的比例约为20%。而中国2017年底整个房地产贷款余额为35.5万亿,个人为21.9万亿,约占全部总贷款的30%。虽然,现在还没有明显的风险爆发迹象,但这种数值仍显示出较大风险。从个人居民资产情况来看,根据国家资产负债表的统计,2014年个人资产房屋资产占实物资产和金融资产的比例为53.81%。从美国来看,房屋占比为24.54%。如果中国真的发生房价下跌的情况,所造成的后果更为可怕。
中国目前的调控是自上而下的体系,但政策不是以市场为主导。房地产行业的主要调控手段是限贷和限购。限贷对贷款价值比有很大影响,限购则直接压制需求。这导致房价下行相对缓慢一些,行政性的政策会不会产生实质延后的效果,或者发生更大的风险,都值得我们考虑。从2016年、2017年来看,我们在金融层面的去杠杆到目前已经由去杠杆转换成结构性去杠杆,或者叫稳杠杆,这个过程值得我们反思。房地产市场会不会在未来还有新的变化,会不会在制度改革,机制改革方面有新的启示,都是值得我们关注的焦点。