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2016第八届中国地产年会--宏观展望与未来中国地产路径

张平   时间：2016-11-27  来源：腾讯大粤网·房产频道

张平：非常高兴能够有幸又来到这个地产年会，因为我也是多次来地产年会做嘉宾。那么今年也到了年底了，所以我们的地产年会，今年我们宏观展望，展望2017年，还看看未来地产。

我这回主要讲三个东西：

第一，中国经济到底现在处于什么的状态，明年情况如何；

第二，汇率未来的决定因素和它的走向；

第三，地产作为一个重要的行业，我们做过一系列的计算，给大家分享一下我们计算中的结论。

那么中国经济到底怎么样，第一件事大家都特别清晰的明白，中国经济增长好事重复说三遍，每个季度都是6.7、6.7、6.7，今年全年估计还是6.7，好事多说一遍也没事，第四季度可能经济增长在6.6。这些枯燥的数据背后，很多人都不耐烦了，说你这个数据也太平了，明年的数据也可能好事说三遍：6.6、6.6、6.6，也可以，但是这些只是说明我们经济正在处于一个很稳定的状态，其实它表明是这样，而这种稳定的背后，实际上是我们国家花了巨大的宏观之力来做的稳定，这个稳定是我们现在最为重要的一种稳定经济的力量，包括作为地产也成为稳定宏观，在今年也成为工具之一。所以今年的地产年会，确实像刚才主持人说的非常的复杂。刚开始是以此来救助稳定宏观，一会我们就能看出来，6.7为什么背后出现很大的要激励地产、取消限购、降低贷款等等，但是到了10月份又急转直下，又全面恢复限购，所以价格波动巨大，这里头隐含了什么样的政策转向，这是明显的，在一年之间先发后收，几乎是很少见的。然后这种波动，大家再熬一段那就不好了，就是9个月的时间都波动了。

第二，就是今年大家发现了一个异常的东西， 就是人民币开始贬值了。2015年很多人讲人民币汇率的时候，在汇丰商学院原来也有很多人听过，我说很早开始在讨论人民币汇率是什么决定因素，2015年已经开始不断的警告要正视人民币加入SDR的机制体变化，今年开始发现这种贬值预期从一般的经济学家已经逐步传递到个人家庭了，因为个人家庭的收益率只要换成美元，也不用出境，我开玩笑，春节过后把人民币正常换5万美金，从工商银行也不用提出来，存到工商银行买上工商银行的美元理财，你到现在大致有7%-10%的收益，因为它有价格波动。这个情况使得我们非常感受到汇率对人们基础收益率开始生产作用，所以我们要再次探讨这种汇率和外部冲击的力量。

第三，要讲讲地产未来跟城市化的关系，跟汇率的关系，跟经济增长的关系。曾经我很早就是经常爱讲一句话，我可能在年会上也讲过，大家知道什么时候中国的房价是在哪一年开始真实的上涨的？当然很多年轻人说我只记得最近这一次，在2016年上涨的，这没有问题。但是中国房价上涨，如果大家认认真真看是2005年开始上涨的，2014年之前你买了房子基本上价格不懂，但是中国也不是轻易能买房的，大概是1999年以后你才可以通过信贷的方式买房子的，所以中国房地产发展，咱干了8年了，其实1998年7月才正式开始允许贷款，所以1998-2008年这十年，总共中国房地产才干了18年时间。当然，也走过了人家很多国家走过很多的路，但是大家一定要清楚是从什么时候开始涨的，2005年7月人民币开始升值，房地产的价格快速上涨。所以2005年是中国房地产的价格元年，不信你们谁都可以查，不论任何地区，房地产的价格一直是与汇率高度相关的，所以为什么我们关心汇率，而恰恰在这一期间中国经济也进入非常高速增长过程，这是我们想先给大家先描述的轮廓。

接下来，给大家展示一张基本的图。这张图我经常说的，其实对中国的经济不用特别复杂，它就三件事，过去就两件事，GDP和CPI，那么现在多了一件事：汇率。如果你经济增长，现在中国大家就知道两个词了，通货膨胀因为最近没涨过，所以大家也不太关心了，就都知道一个词：经济增长，都知道十三五应该保持6.5。另外一个就是相当关注的汇率。

所以我们今天主要以经济增长作为基准来探讨政策，另外也会以汇率作为我们主导资产的价格来探讨。那么中国经济增长怎么样呢，我们复杂的事情我们不看，起码我们能知道两件事：第一，从今年以来有一件很重要的事情，就是中国地产上的库存，也不是地产上，整个去库存达到一定程度，PPI第一次转正，这是我们看到的补库，所以我们短期内我们是周期补库回升动力，但没有完成中国经济就此乐观的判断，为什么？这就是我们今天讲的。

那么从我们刚才讲的，中国经济现在怎么样？

第一，出现了很多乐观倾向，就是因为去产能以后，我们很多大宗商品上涨，结束了54个月大宗商品负增长情况，回到我们知道的正的情况，说明中国经济增长库存周期性动力回升，这个与我们的地产非常有关。

第二，我想跟大家分享这张图，这张图可能看得不那么清晰，但我们看到一个最基本的东西，2016年一季度，刚才说同比6.7，看似非常平稳，但是环比看，2016年第一季度中国经济增长创历史新低，环比增加1.2，那么意味着如果二季度不能大幅度提高增长速度，就会导致中国经济2016年也就是我们称之为十三五的元年，经济增长速度就会降到我们的目标6.5，所以从一季度经济下滑以后，我们就可以看到从二季度开始就非常用力。这条蓝线创新低，2016年是这个黄线从创新低一下子打得很高，2017是那条蓝线，所以2017年按照正常值我们就能够使经济维持在6.5。但是，2016年是非常有意思的，就是因为我们创完新低以后政府使用了一个巨大的力度，这个力度就是房地产，所以取消限购、放松信贷，成为经济增长拉动的一个重要因素，所以我们现在能看到由于我们现在的经济增长仍然处在趋势性下降，并没有能扭转，只是在2015年我们干了一件事，干了一件什么事呢？大家知道，金融通过炒股加杠杆，使得我们对金融经济的贡献很大，一会我们都有数据。2016年我们又靠房地产拉动了一批经济，所以未来如何拉动经济都一直成为了问题。

我们看底下的数据，金融业的在年底对经济的比重，我们都说2016年比较高，一般只贡献0.5个百分点，但是你可以看到2015年我们实际上贡献了1.3个百分点，也就是说比平时多了0.6个百分点以上，这是我们见到非常大的问题，就是说我们那一年增长值6.9，金融其实是净贡献了。金融一个部门，如果有人说得比较夸张点，净贡献了大致1个百分点（或者说称之为0.8个百分点），也就是说2015年经济增长如果没有金融的额外贡献，就是炒股的额外贡献，我们大概2015年经济增长就6.1，所以你们就能够看到，2015年有哪几个经济市场特别好呢？那一定是包括深圳、上海、北京，所以也是房价率先的启动者，是因为那一年从事金融业的人得到了非常大的发展。

再往下看，一直在加大房地产的投入的情况下，我们现在其实已经达到了0.6个百分点，实际上今年贡献了0.5个百分点，如果这个0.5个百分点，今年的增长速度也在6.1、6.2，我们产业分布也集中在一、二线，区位分布也是一个比较特别的情况。

这里我们给大家展示了这一两年，我们使用了很大的所谓通过金融业、房地产业来稳经济发展，但是有一点也发现，把两个东西作为一个稳经济的工具，被人批得也是非常多，所以关于股市今年还没有缓过气来，原因是去年的股市融资伤害了很多人，今年一开年熔断就使得很多私募基金扳平的机会都没有，所以再投资的能力就收缩了，所以到年底估计从养伤的角度才能刚养好。那么房地产的情况也是，中央也是意识到，如果用它作为稳定经济的政策，显得房地产的泡沫过大，全国都在说，这个问题比较严重，所以中国开始做了转向。

从更深层次来讲，没有提高我们的劳动生产力，也就是人均创造价值能力实际上没有得到提高，突出表现在什么地方呢？表现在一个方面，那么就是今年出现了一个非常大的异常值，就是前三个季度，人均可支配收入只有6.3，低于我们说的GDP的6.7增长，说明我们现在人均创造价值的能力其实现在增长速赶不上宏观，好像通过各种宏观政策起到很多政策，但是我们劳动生产率其实是在下降，这是我们现在遇到一个比较大的问题。

那么我们再看物价，现在PPI转正，一个最重要的特征，一方面是我们的拉动回升，另一方面人民币贬值，因为大宗原材料靠进口，所以贬值让我们知道，贬值是容易引来通货膨胀的输入，因为你要购买的东西多，你原来升值的过程中都是相当于很便宜买到东西，随着贬值一上来购物价又会涨。所以我们今年整体的形态可以总结而言，就是我们2015、2016年都用了特殊的产业进行经济带动。

第二，贬值导致我们库存周期提升，由于大量的基建的房地产，导致补库周期推动了PPI转正，同时由于汇率贬值也使得我们价格转正，最严重的问题还是我们逐步要去理解，我们现在整个经济的增长没有伴随劳动增长率的提高，这个对地产是非常严重的，这个我们并不是说对地产的严重性，你的居民收入上不来，这件事不单是对地产对方方面面都是问题，所以我们在这里一会预测数据的时候专门把这个数据再指出来。

现在讲到今年扰动最大的因素，就是加入SDR以后汇率的影响。第一个是出口顺差越大证明你越有印绿票子的能力，所以外汇准备越强，理论上讲你整个汇率应该是越坚挺，而且美国也叨叨你，很多人说是不是特朗普一上台就逼着人民币升值，是不是会一路升值而不是贬值？那么特朗普上台以后，他觉得人民币操纵了，所以要不断造就人民币升值升值，我说其实特朗普上台这个思维对中国是非常不利的，因为他没有办法限制人民币升值，他只有办法限制中国出口，意味着外汇储备也会下降，人民币会加速贬值，反而不是好事，这是贸易下对它的影响。

第二，还有一个利率项。随着人民币的流动，美元加息，美元预计2017年加两次息，2016年加一次息，2017年至少加一次息。现在这种预计，第一，就是要把美国的利率加到1，中国利率现在1.5，但是中国的理财实际上还在3.5-4，所以比美国还高，很多人为什么前几年不在，出国也没事干，美金理财1.5，可是现在美国加息以后再加上美国加息导致它十年期国债，达到2.38，很快达到它的均衡值2.5，这样就有长期投资的价值，很多人就会对它进行大幅度的购买和操作，那就非常挣钱。所以美国的利率越高，中国资金外流压力越大，因为我刚才说了你存到中国银行才4%，可是经不住贬值，你现在贬值5%，那你就顶不住了，中国再能找到好地方，4.5，你也顶不住，所以汇率问题受到两国利率（影响），所以美国持续加息对中国利率也是有影响，这也是特朗普效应，特朗普说是要适当加息的。

第三，就是汇率制度。我们加入SDR，其实这也是中国一个重要的东西，加入SDR，中国就希望从盯住美元单一货币转为盯住一篮子货币，美元现在猛升值，所以中国对一篮子货币里只占33%，剩下的都欧元、英镑、日元这些货币，因此中国对美国是严重贬值，但是对一篮子货币还升值，所以央行认为，中国既然在去年811变成一篮子货币，今年又加入SDR，所以它跟一篮子货币变动的，对美元的贬值应该在可忍受的范围。因为一篮子货币里头，特别是欧元和英镑，今年因为出事以后贬得太厉害，而美元前所未有突破100，变成102，所以现在对美元的贬值恐慌度不高，而且在外汇市场操作中也没遇到国际上系统做空，没有。所以这也是央行比较心里稳定的原因，老百姓觉得挺亏，但是从央行角度要加入SDR构成一篮子我们并没有找回均衡，第二也并没有可以做空，形成我们新的汇率制度是不是能在波动中形成平衡。但央行并没有对这事表示，因为央行盯着，咱们盯美元，央行是盯一篮子。

中国没事就出国买房子，你买英国的房子光贬值就贬值20%，你还不亏了，包括你不理解税收、不理解遗产，不自己捣乱吗？这些我们先要理解的事实，就是说影响汇率的三大因素，还有一个就是中国现在比较艰难的一个事，就是我们的经济基本面现在没有恶化，但是我们的杠杆率上升太快，这是从信用评级角度还是有点压力的，所以全世界对中国的信用评级给得不是很高。

另外一个重要东西，我再次跟大家说，只有中国这种新兴发展中国家才有汇率问题，英镑贬了30%没有人觉得应该抛弃英镑，发达国家已经没有真实的汇率危机了，只有新兴市场国家有，所以不要老没事干就跟别人比，那是两个不同的汇率机制，当然这个到底是为什么？有很多解释。其中一种就是成熟经济体的货币有很强的自律性，货币不会乱发，经济和政治结构较为稳定，这个都是有一个制度性的稳定期，所以现在发达国家汇率危机不重，而后发国家往往（发生），老百姓关心，其实经济学家和政治家都关心，为什么？这个东西容易受到挑战，这个比较乱，那我们给大家讲中国一篮子货币名字就叫CFETS，所以在这一块人民币还处在升值状态下，而不是贬值，这是央行的基本想法。

我们借鉴了海通的道理跟大家讲，海通计算了一把后发国家的贬值很大，尤其像俄罗斯，贬了70多倍，贬值很厉害，其实现在按美元真实计算还没中国高，也是8000美金，但是按照实际购买力它实际上2万美金，但它贬值这么多，俄罗斯的房地产涨，其实一算以后就明白，俄罗斯的上涨还赶不上它的通货膨胀率，俄罗斯的房地产涨得多厉害？没有，因为汇率贬值太厉害。发达国家根据它们的估算，那么人民币简单估算，比较高的贬值，咱们姑且说比较高的贬值是9.5：1，1美元可以换9.5，这是一种算法，它还有一个更怪异的算法更高，但仅是这个就已经打破，按照9.5这么一个概念，高盛的预期是7.3，这个给大家要作一些理解。

那么，整个由于中国为什么会汇率持续贬值，是由于中国国内的资产回报率偏低，所以在汇率方面，我们都知道一个国家的资本回报都弥补不了它的借贷成本的时候，这个国家资金基本上流出的，一个国家的资本，所以那时候说李嘉诚出国是正常的，为什么？在中国商业地产的回报率不足4%，而地产融资所有贷款成本都在5%以上，英国公共基础设施上市公司的分红率5.5，它的贷款，就普通人贷款也就3.5-4.5之间，所以它出现资本回报率要大于融资，而国内是少于，因此一个长期投资人一定要选择干杠杆的方式，一定是这么理性计算的。这些都是我们给大家理解汇率这件事的关键。所以汇率的演进，明年贬值趋势基本上很快，如果欧元英国能够有所反弹，那中国刚才一篮子货币，CFETS基本调整到位，所以今年上半年第二季度这个调整也就到位了，所以那时候一篮子货币同时贬就比较真实了叫一篮子货币调整。

这是我们给大家理解的所谓中国现在一旦外币外流，现在一个问题也来了，央行现在发货币的能力迅速下降，过去我们靠外汇账款，也发不出去了，房地产又被限制了，所以在短期内也不能作为发放的渠道，它找不到渠道，传统两大渠道都找不到，所以很多人就开始认为央行开始适度改革存款准备金制度的调整，要不然央行只能进行流动性的支持，而不能对经济有很大的刺激，这是我给大家想分享的情况。

从世界的金融史上来看，我们可以预见到整个经济，原来我们不太关注这个，今年央行态度很坦然。但是从今年开始，一定已经开始了对外部真实冲击的这些影响，过去这些事咱都离得远，那么从现在开始你就应该知道这个东西不能回避，而且要理解这种东西，一次一次去理解汇率对国内的影响，包括货币都放不出来了，你还有存款准备金率，但是再放不出来怎么办，而且资金外流非常严重的话，你是严格管控资本，人家也说你别加入SDR了，这些都是我们面临的原来没有的，现在引进来了，所以这是我们现在面临的问题。

作一个简短的总结和明年展望。明年展望，增长速度还在6.5，特别是今年上半年增长的问题都不是很大，但是下半年预计第四季度照现在的趋势看会破掉6.5。最严重的问题还是这个问题，就是我们头一次遇到了居民收入增长速度从7.4，2015年降到7.3，而我们的消费增长速度已经超过了我们的收入增长速，再加上我们今年居民举债杠杆也不低，估计在7-10的可支配，就会出现这些问题。

那么国际冲击，今天不进行详细的讲演。美国经济其实还是从预测来讲还是看好，美国经济大家有一个概念就行，美国经济只要超过2%经济就是良性的，突破失业率一旦低于5%，它们就会通货膨胀，他们就认为应该加息，那么美国这些基础条件都完成了，只是他们认为金融市场和国际脆弱，没有快速加息，但是美国的缓慢加息现在从实体经济看没有问题，所以今年2016年12月13日的加息预期，现在全世界一直预期概率100%，大家认定那天来了就肯定加，那么2016年形势看上半年也可能2017年上半年还有一次加息。

欧洲经济也有所缓和，事业率是低于10%，是非常良好的状态。国际上不管是特朗普，不但股市稳定，而且一路上升创新高。所以光分析人家这些东西不是它的本质，而是我们必须知道这些条线在哪。

这是我们给大家讲的国际方面的情况。国际方面的特征，发达国家的状况，2017年预期还是好的，现在看它们的稳定度比一般新闻说的还是强，比如说西班牙总理半年都没有人了，人家经济现在恢复性增长很好，这就是欧美国家为什么有一个稳定性，美国人说选只狗都行，为什么这样，确实这样，西班牙已经7个月没有总理了，经济增长速度超过1.7还是多少。所以很多政治事件的纷扰与真正的经济运营是有适度分离的，并不是说这个哥们来了全世界都崩了，这是不成熟国家才有这个问题，成熟国家不存在这个问题。

所以大家经常因为我们要理解关于国际事务基本的东西，一定要想到成熟国家和非成熟国家的在很多稳定架构上是不同的。那么这就是我们过大家讲述了一下国际的情况，这是我们刚才讲的它们的发展特征，第一它们比较稳定，第二全世界出现了负资产问题，这也是一个很奇异的现象，美国尽管加息，预计从0.5提到1%基本上是一个均衡值，再往上加的可能性比较小，欧元变成正也就不错了。所以美国加息是所有客观数据和现在预期都完成了，大家明白美国加息和欧洲经济情况。

第三个部分，稍微接到刚才讲的利率部分、国际情况，还有居民加杠杆，2015年在股份市场加杠杆，2016年实际上是在房地产加杠杆，中长期的发展，2015年从股市以后，2016年最高值都达到30%的增长，所以这几年居民加杠杆，仅仅是政府加杠杆是拉不起中国经济的，因为企业加杠杆已经不可能了，因为它们已经太高了，全世界最高的国家是中国，政府不算高，这几年连续加，那么现在这两年又把居民带起来了现在也是2016年预计居民债务占到GDP比重大概是50，现在是30来万亿，中国总储蓄还不错，大概有43亿，但是你的净储蓄水平已经下来很快了，关键在于这些贷款都是要付利息的，这一点是问题的关键，如果我们的居民收入增长速度只有6.3，而我们现在贷款支出速度非常快，人均比重不算太高，占8%左右，这也是中金公司和海通都在算这个东西。个人存款增速也在下，消费增得快，存款下很快，另外就是我们看到的一整套家庭的消费支出虽然平稳，但是没有持续的增长保障，这个问题也是比较大的，所以我们能够通过这一组画面能够有一个大概的理解，就是我们现在居民并不像我们想象的无限的潜力，过去储蓄极高的国家，经济高速增长，但是情况也已经很清晰了。

所以我们能够清楚的理解我们整个居民的加杠杆的情况，现在我们能够看到的是居民加杠杆的速度还很高，而且尽管我们房地产已经受到了一些约束，但是同志们还是希望在这方面进行更多的购买，所以这些是我们能够给大家描述的。因为图像很多，但是都是告诉你一点，增加的速度比较快。居民债务负担也增加比较高，中金公司的，8.2，最近一组研究都认为中国即使是不再限购，随着我们收入增长放缓和居民信贷，照25%干下去，干到2019年基本上老百姓彻底没钱了，海通专门做了一个模拟，可是大家要知道，有关地产这件事在居民这块有潜力，但是一个重要的东西就是它应该更为有点持续性，这是地产的根本。

那么整个不去详细探讨了，因为现在都发现现在核心的问题是我们的居民收入不能再下降，如果收入一路下滑，即使我们保持了增长速度也是问题。美国当年也是从80%的多的杠杆现在一直降到70%多，中国是从30%、40%，一年10个点。政府加杠杆没问题，为什么对居民加杠杆那么害怕呢，因为居民没有债可赖的现在政府最牛的是有滚动债的能力，债务一整套的滚动。这个就是我们给大家讲讲对于居民和我们GDP问题，还有我们汇率问题，对于地产部门整个关于宏观的一些支撑是什么样的情况，地产模型我们做过很多地产模型的测算，如果发现我们经济增长能够不低于6.5，GDP跟一二线城市是同步而行，当然我们每次涨得比它高一点，但从美国来讲大致增幅差不多。中国由于受到汇率影响，中国进一步降低利率的空间也被封死了，所以对房价的进一步提升也到此为止。

主要给大家分享一下在短期影响的另一个东西，刚才讲了一个是GDP，第二个是汇率和货币政策，现在受到一定的限制，增长现在还可以，还有一个叫城市化率，一个国家的城市化率决定了它的发展模式，当城市化率在50%以下的时候都是三四线城市高度发展到50%-60%之间，这时候到65%，基本向一、二线集中，这是世界的房地产发生规律，基本上在50%左右是人口在城市间移动比较频繁，所以现在我们正经历的是，我们现在是55%，到2019年大概超过60%，2019-2023年左右，我们才达到65%，到这时候我们整个人口之间的移动，这个过程它完成，所以大家要大致理解，到2019年这个东西就趋缓了，全跑深圳、全跑北京这事就趋缓了，所以它基本上是靠存量的人口来进行更新换代。从世界的经验比较上这是一个很重要的东西。

那么人民币只要超跌预期，GDP不要减速太多，其实因素还不太高，GDP不要减速到6%以下，基本上我们的可预期还是不错的，否则的话有点对地产的影响比较大。

总体趋势，2016、2017年，现在对房价波动最重要的因素，中国历年波动的因素是政策的因素，主要还是GDP增长、城市化率和比较宽松的货币，未来的影响的风险挑战主要是刚才讲的，是我们说的或铝和GDP或者人均收入的下降，那么再长期以后才是房地产税，稍微更远一点了。

当然，还有一个更重要的东西，就是政府政策的供给性。从我们来讲，对整个地产尽管我们刚才说了有很多宏观的因素，但是我希望大家理解这些宏观因素，总的预测，因为中国现在达到55%，那么还有65%的城市化率，还有一整套一、二线城市发展的模式在里头，而且基本上如果跟GDP比较同步的话，那么中国整个地产业还是非常健康的，但是到2017年也是要慢慢的注意，要非常注意潜在的风险窗口打开，就是外部的冲击和居民负债率的提高，所以这些从总体来讲中国地产依然健康，特别是宏观政策调控以后，能让它继续向良性发展，但是也要谨防风险，因为风险也是逐步增多。

我的演讲到此为止，谢谢大家。

主持人：谢谢张教授给我们带来的精彩演讲！我看到下面有很多嘉宾已经迫不及待地想向您现场提问，那么我们就给来宾们几个提问的机会好吧？

【现场互动提问3个，时间十分钟】

提问1：张教授您好，我是新浪记者。想请教您一个问题，最近年底土地市场非常火热，特别是深圳市12月将有12宗土地出让，请问您如何看待现在多地对土地出让限价限售这个政策？谢谢。

张平：因为这个是有两个很重要的原因，第一，房地产企业还是有序经营，因此房地产企业的有序经营现在也都比较看好，刚才说的起码还有十年的光景要进行一、二线集中，这使得作为有序经营的企业进行一些购买、储备土地是它必须的要求，尽管价格高也是不惜代价，否则这种机会会小。另外，新的融资工具还有银行的宽松贷款也是一个很重要的因素，货币可得性非常好，而且对于政策预期也认为尽管现在卡，但是多年证明卡卡就要放缓，因此政策只是一个扰动性因素，没有认为是一个决定性因素，因此大家越来越抱有扰动性因素考虑，这两个都加剧了，包括银行也给予了很多条件。当然，还有一类问题也是比较严重的问题，现在很多国企拍地拍得非常强劲，也是因为跟现在国资改革的方向有关，这点我也不得不提出来，现在我们知道中航地产直接划拨得保利，所以很多国企都知道不做大做强岂不是要被划拨了，这件事不是什么伟大的事。这个我也是当着这么多媒体，觉得很多国企现在拿地拿得非常凶猛，其实跟它愿与不愿，跟它被剥夺有很大关系。

主持人：谢谢您的提问，千万别回去写标题“低价疯狂上涨，国企背后黑手”，这个有悖初衷。

提问2：张教授好，中国房地产市场是典型的政策市，开始从全国调控政策来说就体现很明显，但是应该是货币主导的市场，那么您可不可以阐述一下对于房地产市场来说是政策市主导还是货币市主导？

张平：刚才我的模型结论既不是政策市也不是货币市，因为中国GDP长期增长累积的效果，所以它跟货币宽松有相当的关系，它是中国城市化的产物，中国一直到了1992年，南京讲话以后土地才无偿划拨，所以到1998年才允许居民贷款，1999年才正式开始中国用的按揭这个词，所以你就可以想象得到，尽管年会走了八年，中国整个房地产也刚走了18年，所以它是中国高速发展，人民需要城市化过程的产物，与城市化非常相关。另外，2005年的加速过程，人民币汇率升值，货币释放主导的，我刚才说了，政策主要是一个叫作扰动性因素，并不是决定性因素，但是土地是有动机的一个重要供给因素，影响比一般的限购要严重。

提问3：张教授您好，我是南方都市报的记者。想请教一个问题，就是人民币加入SDR之后，短期对中国的房价可能影响比较小，但是从长期来看，人民币加入SDR可能意味着中国资本项目将会更加的开放，然后也会意味着更多的国外游资可以抛弃人民币计价的资产离开中国，对于中国会不会面临崩盘的危机？

张平：三句话来描述，第一，中国加入SDR，这个SDR本身总共就2800亿的东西，不是什么大事，只是加入SDR确实对汇率进行一系列的改革，对资本的流动也进行一定的放松，但现在实际上放松情况并不是像想象得那么自由流动，人民币就国际化了，所以我想这个制度本身是重要的东西。第二，我们一定要知道房地产是个不可贸易部门，你们家在这里买了房子，又换个地方，实际上没那么简单，所以很少人把房地产作为标准部门买来买去，这样我们就明白。第三，资金的外流对地产的价格绝有影响，地方的流动性也弱，所以也没有想象中的崩盘中的那种可怕。